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知っておきたい!不動産投資と「利回り」の関係とは!?

  不動産投資を始めるにあたり、重要なのが「物件選び」です。
不動産物件は、基本的に同じものがないので、物件選びは他の投資家との競争になります。そのため、良い物件を取得できれば、その後の投資活動は楽なものになるでしょう。
今回は、不動産投資を始めたいと考えている方に向けて、物件選びのポイントをお伝えします。


  • ① 物件の立地が最優先

    物件を選ぶ際に、最優先で注目すべきところは立地です。
    間取りや経年劣化は、リフォームやリノベーションなどにより、ある程度は対応ができます。しかし、立地は変えることができないため、優先度は高くなります。

    立地を選ぶ際に注意する点は、現在の条件だけで考えないことです。
    将来、周辺環境がどのように変化するのかなども考慮する必要があります。再開発の予定や人口推移など、行政で発表しているデータを参照すると良いでしょう。

  • 立地イメージ



  • ② 利回りを考える

    一般的に利回りが高いほど、大きな収益が期待できます。
    利回りを高めるためには、年間賃料を上げる方法、もしくは物件の価格を下げる方法のどちらか、あるいは両方が必要になります。
    賃料を上げる場合、周辺の賃料相場より上げてしまうと、入居希望者が減る可能性があります。そのため、価格の安い物件を探すほうが現実的でしょう。

    ただし、価格が安ければ良いという訳でもありません。
    築年数が古いマンションは入居者が決まりづらくなります。入居者がいないと収益はゼロなので、いくら想定利回りが良くても意味がありませんので注意しましょう。

  • 利回り計算イメージ



  • ③ 入居者を想定する

    どのような人が入居するのかを想定することも、物件選びの大切な判断基準のひとつです。
    この時に避けたいのが、自分が住む想定で判断することです。 
    自分とは異なる属性の場合が多いため、入居希望者が集まらない可能性があります。
    そこで、購入を検討している物件を見に行くときは、友達や家族と一緒に行くことをおすすめします。性別や年齢によって、住む際に気になるポイントは違います。

    例えば、男性は駅の使いやすさやコンビニまでの距離など利便性を気にするのに対し、女性はスーパーまでの距離やセキュリティなど暮らしやすさを気にします。自分だけでは気が付かないポイントがあるので、現地には想定する入居者と似ている属性の人と一緒に行くことが望ましいでしょう。

  • 持ち家イメージ

物件選びのポイントを3つ紹介しました。
収益性のある物件を購入するには、根気よく探し続けることが大切です。最初の購入だからこそ、焦って失敗しないようにしましょう。


※情報は2018年3月時のものです。